Ptáme se právníka

Dobrý den, jsme IT firma s desítkami zaměstnanců a sídlíme v pronajatých prostorách. Z médií jsme se doslechli, že kvůli koronavirovým opatřením nemusíme platit nájemné za měsíce březen až červen 2020. Je to pravda?

Sdělení prezentovaná v médiích jsou ze své podstaty zjednodušená. To sice umožňuje prezentovat i komplexní informace ve čtenářsky přívětivé formě, pokud je však zjednodušení příliš veliké, může se smysl sdělení oproti původní informaci posunout natolik, že se s ní bude míjet nebo jí bude odporovat.

Obdobně je tomu bohužel i ve Vámi uváděném případě. Nepíšete, ze kterého média jste čerpal. Nicméně pokud mělo být sdělení, ze kterého vycházíte, formulováno tak, že coby nájemce nejste v období od března do června 2020 povinen platit nájemné, není to pravda.

A jak to ve skutečnosti je? Jednoduchá otázka, nejednoznačná odpověď. Jak tomu v našich končinách bohužel často bývá, zákonodárce smíchal jablka a hrušky a ještě k tomu přidal vrchovatý kyblík hodně zkažených brambor.

Teď už vážně.

Protože jste firma v nájmu, budou Vás zajímat opatření pro nájemce prostor sloužících k podnikání. Příslušný zákon byl zveřejněn jako zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání („ZOPN“).

Smyslem ZOPN je ochrana nájemců před výpovědí ze strany pronajímatele pro neplacení nájemného z důvodů spojených s opatřeními proti epidemii souvisejícími s koronavirem.

Jádro právní úpravy obsažené v ZOPN spočívá v § 3 odst. 1, který zní:

„Pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo

1. v rozhodné době, a
2. v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.“

ZOPN si pro své účely definuje následující pojmy, se kterými dále pracuje:

• ochranná doba: je definována v § 1 odst. 4 ZOPN a jedná se o období od 27. dubna 2020 do 31. prosince 2020,
• rozhodná doba: je definována v § 1 odst. 3 ZOPN a jedná se o období od 12. března 2020 do 30. června 2020,
• mimořádné opatření při epidemii: je definováno v § 1 odst. 2 ZOPN a může se jednat krizové opatření vlády podle krizového zákona v době nouzového stavu, mimořádné opatření Ministerstva zdravotnictví ČR vydané v roce 2020 podle zákona o veřejném zdraví či mimořádné opatření krajské hygienické stanice vydané v roce 2020 podle zákona o veřejném zdraví.

Velmi důležitá jsou i následující ustanovení ZOPN:

• § 3 odst. 3 ZOPN, podle kterého „nájemce pronajímateli předloží listiny osvědčující splnění podmínek podle odst. 1 písm. b) do 15 dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného podle odst. 1“, jinými slovy je nájemce povinen doložit příslušnými listinami, že nemůže nájemné platit v důsledku koronavirových opatření, a to do 15 dnů poté, co se poprvé z uvedeného důvodu dostal do prodlení s placením nájemného.
• § 3 odst. 2 ZOPN, podle kterého „ustanovením odst. 1 není dotčeno právo ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce“, tedy pokud existují jiné důvody, lze nájem i nadále ukončit a stejně tak pronajímateli zůstávají zachována i veškerá další práva vyplývající z prodlení nájemce.
• § 3 odst. 4 ZOPN, podle kterého „nájemce je povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době a které nájemce řádně neuhradil, do konce ochranné doby. Neuhradí-li nájemce v ochranné době všechny dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba činí pět dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce, že dluhy na nájemném ani v ochranné době neuhradí“.

Na základě výše uvedeného si lze shrnout základní podmínky, za kterých se nájemce může dovolávat beneficia koronavirové nevypověditelnosti:

1. Prodlení s úhradou nájemného („Prodlení“) nastalo v rozhodné době (od 12. března do 30. června 2020).
2. Prodlení nastalo jako důsledek omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.
3. Nájemce pronajímateli uvedené skutečnosti doloží předložením listin do 15 dní poté, kdy nastalo první Prodlení.
4. Výpověď nelze dát v ochranné době (od 27. dubna do 31. prosince 2020).
5. Pohledávky z nájemného (včetně příslušenství), s jejichž úhradou je nájemce v Prodlení, musí doplatit do konce ochranné doby (do 31. prosince 2020), jinak může pronajímatel nájemce vypovědět ve výpovědní lhůtě pěti dní.

Jako potenciálně problematické ve Vašem případě vidím, že nemusíte umět doložit příslušnými listinami, že Prodlení nastalo v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které Vám znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Jako IT firma jste zřejmě nebyli zasaženi koronavirovými opatřeními přímo v tom smyslu, že by Vám byla uložena povinnost přerušit činnost v pronajatých prostorách; mohlo nicméně dojít k tomu, že např. více než 30 % Vašich zaměstnanců muselo zůstat doma s dětmi kvůli zavřeným školám, což se dotklo Vaší podnikatelské činnosti. Ovšem pozor – tento důvod bude relevantní pouze tehdy, pokud Vám znemožnil nebo podstatně ztížil provozování podnikatelské činnosti. Nesmíte zapomínat, že pokud uvedené skutečnosti nedoložíte příslušnými listinami pronajímateli do 15 dní poté, kdy nastalo první Prodlení, zřejmě se již beneficia koronavirové nevypověditelnosti nemůžete úspěšně dovolávat.

Pokud jste se úspěšně dovolali beneficia koronavirové nevypověditelnosti, co to pro Vás znamená?

1. Pronajímatel Vám nemůže dát výpověď z důvodu Prodlení (prodlení s placením nájemného, které se stalo splatným v období od 12. března do 30. června 2020).
2. Dlužné nájemné včetně veškerého příslušenství (úroky z prodlení) musíte doplatit do 31. prosince 2020.

Neměli byste přitom zapomínat na následující:

1. Stále máte povinnost platit nájemné ve sjednaných lhůtách (zpravidla pravidelně měsíčně).
2. Pokud nájemné neplatíte, jste s úhradou v prodlení (a pronajímatel Vám pouze z uvedeného důvodu nemůže dát výpověď).
3. Nabíhají Vám úroky z prodlení z dlužného nájemného od data jeho splatnosti.
4. Pronajímatel má právo uplatnit zadržovací právo k věcem, které máte v předmětu nájmu.

Dle mého názoru pronajímateli zůstává zachováno dokonce i právo domáhat se zaplacení dlužného nájemného žalobou u soudu. Pohledávka na zaplacení nájemného je splatná – to ZOPN nijak nemění – a výslovně na několika místech v souvislosti s dlužným nájemným hovoří o „splatné pohledávce“ (např. § 3 odst. 4 a 5 ZOPN) či o „prodlení“ (§ 3 odst. 1, 2 a 3 ZOPN). Je-li pohledávka splatná a je-li dlužník s její úhradou v prodlení, může se věřitel domáhat jejího zaplacení (s úspěchem) u soudu. Přestože to je vysoce nepravděpodobné, zejména s ohledem na realitu soudních řízení před českými soudy, lze si představit hypotetickou situaci, kdy by se pronajímatel domohl vydání pravomocného soudního rozhodnutí o povinnosti zaplatit dlužné nájemné, které by se podařilo exekučně vymoci ještě před uplynutím ochranné lhůty (do 31. prosince 2020), aniž by ovšem pronajímatel z důvodu neplacení příslušné pohledávky na nájemném mohl dát nájemci výpověď z nájmu. ZOPN totiž nájemce chrání pouze před výpovědí z důvodu neplacení nájemného, nikoli však před dalšími legálními možnostmi pronajímatele spojenými s prodlením nájemce s placením nájemného (viz zejména § 3 odst. 2 ZOPN: „… není dotčeno právo ukončit nájem z jiných důvodů ani další práva pronajímatele vzniklá v důsledku prodlení nájemce.“). Uvedený výklad dle mého názoru nejlépe odpovídá i požadavku dle čl. 4 odst. 4 Listiny („Při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřena jejich podstata a smysl. Taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena.“), neboť ZOPN zasahuje do vlastnického práva pronajímatele (brát z předmětu nájmu užitky v podobě nájemného), tudíž veškerá ustanovení omezující vlastnické právo pronajímatele musejí být vykládána restriktivním způsobem.

V souvislosti s nájemným by Vás mohl zajímat i dotační program Ministerstva průmyslu a obchodu ČR „COVID – Nájemné“, který byl projednán vládou ČR a nyní čeká na schválení ze strany Evropské komise. Přestože jako IT firma zřejmě nesplníte podmínky pro poskytnutí státní podpory (podle dostupných informací se má podpora vztahovat na podnikatele, kterým byl mimořádnými opatřeními zakázán prodej zboží a služeb v provozovnách, což jim snížilo schopnost platit nájemné), uvádím alespoň rámcové informace o základních podmínkách programu podpory „COVID – Nájemné“.

Státní podpora by se měla vyplácet v měsíci červnu 2020 za období 13. března až 30. června 2020 a měla by vycházet následujících principů:

1. Pronajímatel poskytne slevu z nájemného 30 %.
2. Stát zaplatí za nájemce 50 %.
3. Nájemce nese ze svého 20 %.

K uplatnění nároku bude nutné doložit zejména:

1. nájemní smlouvu,
2. doklad o výši nájemného placeného v lednu a únoru 2020,
3. dodatek k nájemní smlouvě k doložení poskytnutí slevy ze strany pronajímatele ve výši 30 %,
4. další dokumenty dle podmínek programu podpory.

Ze strany pronajímatele neexistuje povinnosti slevu z nájemného poskytnout, tudíž pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou, nebude mít nájemce na státní podporu nárok vůbec.

Jako perličku lze uvést, že nájemce, který si o státní podporu z programu „COVID – Nájemné“ požádá, bude zřejmě muset podepsat i vzdání se nároku vůči státu na náhradu škody způsobené koronavirovými opatřeními. Obdobně tomu bylo i v případě žádostí zaměstnavatelů o proplacení mezd a odvodů v rámci programu podpory „Antivirus“. To je pozoruhodná právní ekvilibristika vzhledem ke skutečnosti, že existence takových nároků byla ze strany státu při různých příležitostech vehementně popírána.